Nimelt ei suutnud ma kumbagile ühistu koosolekule jõuda ja olen ise süüdi et ei saanud sõnaõigust. Aga kas selliseid summasid tohib ilma minu kirjaliku nõusolekuta otsustada?
Ehk siis plaanitakse järgmine aasta hakata vahetama kanalisatsiooni püstakuid ja otsustati koguda raha see aasta, järgneva viie kuu jooksul. Summa igakuiselt on 42 €(iga kuu ühe korteri kohta).
Kuna minuni jõuab viiendalt korruselt uus kanalisatsiooni toru ja ma paneks siis selle 1,5 meetrit ise selle suve jooksul ära, siis oleks nad nõus minult mitte raha küsima. Kuid mulle tekiks võlgnevus ja seda oleks ka teiste korterite kommunaalide lehtedel näha. Nimelt ei saa nad arvet ümber edaspidi teha?
Ei oska seadust nii palju lugeda et kas mul on ka mingi õigus neile turja hüpata ja nõuda võla kustutamist ja mulle aja andmist (kuna just sündis pisitütar ja remonti praegu ei ole hea teha) et saaks ise selle püstaku jupi suvel ära teha?
Tänan südamest vastuste eest!
Kas ühistu tohib nii?
Moderaator:Heino
Re: Kas ühistu tohib nii?
Üldkoosoleku otsused võetakse vastu häälteenamusega. Kellegi käest üldkoosolekul otsustatavate küsimuste jaoks kirjalikku nõusolekut ei ole vaja küsida.
Sellest võla tekkimise metoodikast ei saa ma küll midagi aru.
Sellest võla tekkimise metoodikast ei saa ma küll midagi aru.
LIhtsalt hea inimene 
Re: Kas ühistu tohib nii?
Pärast kommunaalarve saamist ja sealt avastatud summa nägemist helistasin ühistu esinaisele. Ja ütlesin et vahetan selle jupi ise ära, tema oli sellega nõus aga et siis läheb ikkagi see võlana kirja, ei saanud aru kas siis seniks kuni asi järgmine aasta tehtud või?
Igastahes väga pingeliseks muutus jutuajamine. Aga kas mul saab olla siis õigus teha seda ise hoopis ära ja nõuda temalt võla kustutamist?
Igastahes väga pingeliseks muutus jutuajamine. Aga kas mul saab olla siis õigus teha seda ise hoopis ära ja nõuda temalt võla kustutamist?
Re: Kas ühistu tohib nii?
Apsurdne vastus
Tehke omavaheline leping kokkulepe.Kus on kirjas , et sina vahetad selle osa ära ja sulle siis ei määrata seda makset. Mingit võlgnevust ei saa ta sulle panna.
Kuid siin on midagi valesti. Kas siis 1,5 m. kanalisatsiooni toru maksab 210€.Kui on see nii , siis läheb sellest summast sul maha .Ja mingit võlgnevust ikkagi sulle panna ei saa.
Muidugi on hea , kui kogutakse enne see raha kokku ja tehakse tööd pärast
Tehke omavaheline leping kokkulepe.Kus on kirjas , et sina vahetad selle osa ära ja sulle siis ei määrata seda makset. Mingit võlgnevust ei saa ta sulle panna.
Kuid siin on midagi valesti. Kas siis 1,5 m. kanalisatsiooni toru maksab 210€.Kui on see nii , siis läheb sellest summast sul maha .Ja mingit võlgnevust ikkagi sulle panna ei saa.
Muidugi on hea , kui kogutakse enne see raha kokku ja tehakse tööd pärast
Re: Kas ühistu tohib nii?
Mis puutub seadustesse, siis üldkoosoleku enamuse otsus on täitmiseks erandita kõigile ühtedel ja samadel alustel. Kui kellelgi on pretensioone üldkoosoleku või selle otsuste kohta, tuleb need esitada 30 päeva jooksul.
KÜ arved tehakse korraga kõigile korteriomanikele, nii et vana arvet ümber teha pole tihtipeale enam võimalik.
Eks te ise pea seal omavahel kõiges kokku leppima ja kokkulepped kirjalikult allkirjastama.
Iseasi, kas juhatusel on üldse õigust selliseid eraldi kokkuleppeid teha - maja kommunikatsioonid on üks tervik ja peaksid ühtviisi korras olema.
Lihtsam oleks siiski täita üldkoosoleku otsust ja lasta maja jaoks vajalikud tööd teha ära ühe korraga, ühest materjalist ja üheaegselt. Muidu on nii, et teistel püstikud vahetatud, kuid teie pärast peavad kõik teised mingil muul ajal kannatama (püstiku kasutamine selle vahetuse ajal ju kõigile kasutajatele keelatud). Üle ühe tööpäeva kogu püstiku vahetus nagunii ei toimu, nii et väikelapse olemasolu taha pole mõtet pugeda.
KÜ arved tehakse korraga kõigile korteriomanikele, nii et vana arvet ümber teha pole tihtipeale enam võimalik.
Eks te ise pea seal omavahel kõiges kokku leppima ja kokkulepped kirjalikult allkirjastama.
Iseasi, kas juhatusel on üldse õigust selliseid eraldi kokkuleppeid teha - maja kommunikatsioonid on üks tervik ja peaksid ühtviisi korras olema.
Lihtsam oleks siiski täita üldkoosoleku otsust ja lasta maja jaoks vajalikud tööd teha ära ühe korraga, ühest materjalist ja üheaegselt. Muidu on nii, et teistel püstikud vahetatud, kuid teie pärast peavad kõik teised mingil muul ajal kannatama (püstiku kasutamine selle vahetuse ajal ju kõigile kasutajatele keelatud). Üle ühe tööpäeva kogu püstiku vahetus nagunii ei toimu, nii et väikelapse olemasolu taha pole mõtet pugeda.
Re: Kas ühistu tohib nii?
Riigikohtu lahend http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=222542781
12. Kolleegium käsitleb esmalt vaidluse eset (I) ning nõude lahendamise üldisi eeldusi ja korteriomanikevahelist õigussuhet (II). Edasi analüüsib kolleegium hageja nõuet kohustada kostjat võimaldama torustiku vahetamist (III) ja kahju hüvitamise nõuet (IV). Lõpetuseks teeb kolleegium menetluslikud otsustused (V).
I
13. Vaidluse all ei ole järgmised olulised asjaolud:
kostja on vaidlusaluses elamus asuva korteri (ühis)omanik ja hageja elamut majandav korteriühistu, kostja on hageja liige;
hageja liikmete üldkoosolek on otsustanud vahetada elamus keskküttetorustiku;
kostja ei võimaldanud keskküttetorustiku vahetamisega tegelenud töövõtjal siseneda oma korterisse seal torude vahetamiseks.
14. Hageja on menetluses olnud järgmistel põhiseisukohtadel:
hageja liikmete üldkoosoleku otsus(ed) keskküttetorustiku vahetuse kohta on kostjale kohustuslik(ud) ja kostja keeldumine torude vahetamise võimaldamisest oma korteris on õigusvastane;
kostja keeldumise tõttu tuli (või tuleb) teha lisatöid, mille kulud peab hüvitama kostja.
15. Kostja on menetluses olnud järgmistel põhiseisukohtadel:
hageja liikmete üldkoosolek ei ole torude vahetamise otsust kehtivalt vastu võtnud;
torustiku vahetamine ei ole kaasomandi säilimiseks vajalik;
hageja ei ole kulusid veel kandnud, pealegi ei ole selge, kuidas kostja kahju põhjustas.
16. Kohtud on hagi rahuldanud järgmistel olulistel põhjendustel:
kostja ei või KÜS § 13 lg 4 ja KOS § 11 lg 1 p 3 järgi keelduda hageja liikmete üldkoosoleku otsuse täitmisest ja takistada korteris tööde tegemist, kuna elamu küttesüsteemi kui kaasomandi eseme renoveerimistööd on hooldustööd (majandamiskulud) KÜS § 151 lg 1 mõttes ja kostja ei ole vaidlustanud hageja liikmete üldkoosoleku 17. aprilli 2007. a otsust, milles otsustati küttesüsteem vahetada;
hageja kahju hüvitamise nõue tuleb rahuldada VÕS § 115 lg 1 alusel, kuna kostja keeldus õigusvastaselt korteris keskküttetorustiku vahetamisest, kulud on tingitud kostja käitumise tõttu tekkinud vajadusest ühendada vanad ja uued torud.
II
17. Kolleegium peab vajalikuks asja lahendamise eeldusena käsitleda esmalt kortermaja valitsemist ja majandamist ja korteriomanikevahelist õigussuhet ning seda puudutavat Riigikohtu senist praktikat üldiselt.
18. Korteriomanikud võivad valitseda kortereid ühisusena kokkuleppe või seaduses ettenähtud ulatuses enamuse otsuse alusel (vt KOS §-d 8-23). Korteriomandiseaduses reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile KOS § 1 lg 1 teise lause järgi asjaõigusseaduse (AÕS) kinnisomandi sätteid, st esmajoones AÕS § 71-79 kaasomandi kohta.
Lähtudes KOS § 8 lg 1 esimesest lausest, § 12 lg-st 1 ja § 16 lg 1 esimesest lausest, võivad korteriomanikud elamu valitsemise ja kasutamise korraldamisel sõlmida põhimõtteliselt igasuguseid kokkuleppeid, kui seadus seda ei välista. Korteriomanike kui kaasomanike kokkulepete kehtivust tuleb hinnata tehingu kehtivuse üldsätete järgi, st eelkõige tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 jj alusel.
19. Tavakasutuse ja tavapärase valitsemise piires võivad korteriomanikud KOS § 11 lg 1, § 12 lg 2 ning § 15 lg-te 3 ja 6 järgi otsustada küsimusi ka häälteenamusega. Kui korteriomandiseaduse või korteriomanike kokkuleppe alusel tehakse korteriomanike otsus häälteenamusega, kehtib otsus KOS § 8 lg 3 järgi ka nende korteriomanike kohta, kes on hääletanud otsuse vastu või kes ei ole hääletamises osalenud. Otsuse kehtetuks tunnistamist saab KOS § 15 lg 4 järgi nõuda otsuse vastuvõtmisest alates ühe kuu jooksul, välja arvatud siis, kui otsus läheb vastuollu õigusnormiga, millest ei saa korteriomanikud kokkuleppe ega otsusega kõrvale kalduda. See tähendab, et seaduse järgi nõutavat korteriomanike kokkulepet ei asenda häälteenamusega vastu võetud üldkoosoleku otsused ning lähtuda tuleb seadusest, mitte ei tule sellist otsust vaidlustada (vt Riigikohtu 9. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-10, p-d 11, 12).
Seega on korteriomanike otsuse kehtivuseks ja täitmiseks vajalik järgmiste tingimuste täitmine:
otsustatud küsimuse lahendamine on korteriomanike pädevuses;
küsimuse võis lahendada korteriomandiseaduse või korteriomanike kokkuleppe alusel häälteenamusega;
otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega;
otsus ei ole tehinguna tühine ega ole seda ka KOS § 15 lg 4 alusel kehtetuks tunnistatud.
20. Kui korteriomanikud on asutanud korteriühistu, valitsevad nad KOS § 8 lg 1 teise lause järgi kaasomandi eset esmajoones korteriühistuseaduse järgi. Sel juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemisele KOS § 8 lg 1 kolmanda lause järgi korteriomandiseadust niivõrd, kui see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega (vt ka nt Riigikohtu 14. juuni 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 24).
Korteriühistu liikmeks on KÜS § 5 lg 1 esimese lause järgi kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud (vt ka Riigikohtu 16. veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 12). Kui korteriomand kuulub mitmele omanikule, võetakse KÜS § 5 lg 5 esimese lause järgi korteriühistu liikmeks üks omanikest vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele. Korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord nähakse korteriühistu olemasolul KÜS § 4 lg 2 järgi ette korteriühistu põhikirjas.
21. Korteriühistu liikmete otsused võetakse vastu liikmete üldkoosolekul. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus jõustub KÜS § 13 lg 1 järgi otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Korteriühistu liikmel on KÜS § 13 lg 3 järgi õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude (vt KÜS § 151) kandmise kohta on KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Riigikohus on viidatud sätete alusel korduvalt leidnud, et kui korteriühistu liige ei ole ühistu üldkoosoleku otsust vaidlustanud, on see talle täitmiseks kohustuslik (vt nt Riigikohtu 28. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 11; 16. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 15). Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsusest kui tehingust tulenevad õigused ja kohustused ka neile korteriühistu liikmetele, kes otsuse vastuvõtmisel ei osalenud või hääletasid selle vastu.
Korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuleb esmalt hinnata, kas korteriomanike lahendatava küsimuse saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek, ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (vt ka nt Riigikohtu 9. oktoobri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-02, p 8; 18. jaanuari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10; 18. juuli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 10).
Korteriühistuseaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes KÜS § 1 lg 2 järgi mittetulundusühingute seaduse sätteid (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 15). Üldkoosoleku otsus on MTÜS § 241 lg 1 esimese lause järgi tühine mh siis, kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele.
22. Eelneva (vt otsuse p-d 20 ja 21) järgi on korteriühistu otsuse täitmine korteriühistu liikmele kohustuslik eelkõige järgmiste tingimuste täitmisel:
otsustatud küsimuse lahendamine on korteriühistu pädevuses, st otsustatud on elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemine või majandamiskulude kandmine;
küsimuse võis lahendada häälteenamusega;
otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega;
otsus ei ole tühine, eelkõige kui otsuse vastuvõtnud liikmete üldkoosolekul ei ole rikutud kokkukutsumise korda ja otsus ei ole vastuolus heade kommetega;
otsust ei ole KÜS § 13 lg 3 alusel kehtetuks tunnistatud.
23. Korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu (vt ka Riigikohtu 12. oktoobri 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-11, p 13). Muu hulgas on selle suhte sisuks kaasomaniku AÕS § 72 lg 5 esimese lause järgne õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Samuti sisustab seda võlasuhet AÕS § 72 lg 5 teine lause, mille järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.
Korteriühistu kui juriidilise isiku liikmetele kehtib täiendavalt TsÜS § 32, mille järgi juriidilise isiku liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite liikmed peavad omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Korteriühistu liikmele võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada ühistut ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla kohustatud hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega (vt ka Riigikohtu 27. oktoobri 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-11, p 35; 31. märtsi 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-7-10, p 31). Kolleegium märgib, et korteriühistuta majas võib sarnane kohustus tuleneda korteriomanikele mh AÕS § 72 lg-st 5. Vajalik tahteavaldus on võimalik kohtulahendiga asendada TsÜS § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1 esimese lause alusel.
24. Kolleegium märgib lisaks, et ka nõuetekohaselt vastuvõetud otsuse täitmine võib erandlikel asjaoludel olla täielikult või osaliselt nii korteriühistuga kui ka selleta valitsetavas kortermajas eelkõige otsuse vastu hääletanud korteriomaniku suhtes vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu võib viimane sel põhjusel otsuse täitmisest keelduda (vt ka Riigikohtu 25. mai 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11, p 16; otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 11). See võib mh tähendada, et otsuse vastu hääletanud korteriomanikult ei saa vähemalt tervikuna nõuda enamuse otsusel tehtud muude kui vajalike kulutuste hüvitamist, kui majanduslikel või muudel põhjustel ei saa temalt kulude kandmist täies ulatuses eeldada, kuna see tooks talle kaasa rasked tagajärjed.
25. Riigikohus on korteriühistu õigusi analüüsides korduvalt leidnud, et korteriühistul on õigus oma nimel ka kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu (vt nt Riigikohtu 10. veebruari 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9-04, p 23; 16. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04, p 17; 1. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-91-06, p 10; 23. oktoobri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-07, p 15). Muu hulgas on Riigikohus leidnud, et korteriühistu liikmete ühiseks huviks võib olla ka elamu küttesüsteemi korrasolek ning kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, siis KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 26).
Seega on hagejal hagi esitamise õigus.
III
26. Hageja nõuab kostja kohustamist võimaldada hagejal vahetada kostja korteriomandi reaalosa piiresse jääv küttesüsteemi torustik. Haginõude alusena tugineb hageja KÜS § 13 lg-le 4, nõudes korteriühistu liikmete otsuse kui tehingu täitmist. Haginõude õiguslik alus võib olla ka VÕS § 108 lg 2 esimene lause.
27. Lähtudes KOS § 1 lg-st 2 ja §-st 2, kuuluvad elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) korteriomanike kaasomandisse (vt ka nt Riigikohtu 11. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 13; 18. jaanuari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-05, p 14; 13. aprilli 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-08, p 13).
Seega kuulub vaidlusalune keskküttetorustik elamu korteriomanike kaasomandisse, sõltumata sellest, et see läbib kostja korteriomandi reaalosa.
28. Pooled ei vaidle selle üle, et korteriomanikud ei ole keskküttetorustiku vahetamises kokku leppinud, vaid otsuse on teinud korteriühistu liikmete üldkoosolek häälteenamusega.
Nagu kolleegium märkis (vt otsuse p-d 20-22), on korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Majandamiskulud KÜS-i tähenduses on KÜS § 151 lg 1 järgi mh korteriühistu vajalikud kulud elamu hoolduseks ja remondiks. Eluruumi hoolduseks loetakse KÜS § 151 lg 2 esimese lause järgi töid, millega mh hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras, eluruumi remondiks aga KÜS § 151 lg 2 teise lause järgi ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib KÜS § 151 lg 2 kolmanda lause järgi tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada lisaseadmeid. Korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on elamu tehnosüsteemide korrashoidmine (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 25; otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 18).
Kolleegium järeldab viidatud sätetest, et korteriühistu pädevuses ei ole häälteenamusega otsustada mitte üksnes vajalike kulude tegemist TsÜS § 63 p 1 mõttes. Eelkõige KÜS § 151 lg 2 kolmandat lauset arvestades tuleb KÜS § 13 lg-t 4 tõlgendada selliselt, et häälteenamusega võib otsustada ka kulutuste tegemise elamule, mida võib pidada kasulikeks TsÜS § 63 p 2 mõttes. See ei tähenda, et häälteenamusega saaks otsustada kõigi kasulike kulutuste tegemist, vaid kulutused peavad mahtuma KÜS § 151 järgsete kulude hulka. Kuna keskküttetorustiku asendamist saab pidada tehnosüsteemi asendamiseks KÜS § 151 lg 2 mõttes, on see remondina häälteenamusega lahendatav ka siis, kui tegemist ei ole vajaliku kulutusega TsÜS § 63 p 1 mõttes.
Eelneva tõttu võib kortermaja keskküttetorustiku vahetamist lugeda küsimuseks, mille võis otsustada hageja liikmete üldkoosolek häälteenamusega, sõltumata sellest, kas torustik oli amortiseerunud. Kostja ei ole väitnud, et tegemist oleks toredusliku või ebamõistliku kulutusega.
29. Kohtuotsuste järgi otsustas hageja liikmete üldkoosolek 17. aprillil 2007 hakata renoveerima elamu keskküttesüsteemi (tl 39). Toimikust nähtub, et 19. juunil 2008 on hageja liikmete üldkoosolek otsust täpsustanud, protokolli on mh märgitud järgmist: "Kes on poolt torud ainult vahetada. Remont tubades tuleb teha omal kulul. Poolt kõik (25). Santehnik peab pääsema korterisse õigel ajal." (tl
.
Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ole nõudnud kummagi otsuse tühistamist ja neid ei ole kehtetuks tunnistatud.
30. Kostja on menetluses väitnud, et oluliselt rikuti hageja liikmete 19. juuni 2008. a üldkoosoleku kokkukutsumise korda, mistõttu on seal vastu võetud otsused KÜS § 1 lg 2 ja MTÜS § 241 lg 1 esimese lause järgi tühised. Kohtud sisuliselt seda vastuväidet ei analüüsinud, leides, et keskküttesüsteemi renoveerimine otsustati juba 17. aprillil 2007 ja seda otsust kostja ei vaidlustanud.
Iseenesest ei ole selline põhjendus korrektne, kuna just 19. juunil 2008 täpsustati, kuidas renoveerimine toimub, palju see maksab ja millised kohustused sellest korteriühistu liikmetele tulenevad, pealegi tugines hageja haginõuet esitades eelkõige just 19. juuni 2008. a otsusele (vt tl 5). Seega pidanuks vähemalt maakohus andma kostja vastuväitele sisulise hinnangu. Samas ei ole kostja apellatsioonkaebuses (vt tl 93-95) ega selgelt ka kassatsioonkaebuses (vt tl 142-148) seda kohtutele ette heitnud ja tegemist ei ole rikkumisega, mille tõttu kolleegium peaks tühistama kohtute otsused TsMS § 692 lg 4 või 5 alusel. Isegi kui kassatsioonkaebust tõlgendada selliselt, et kostja on kohtutele ette heitnud tema koosoleku kokkukutsumise korda puudutavatele väidetele vastamata jätmist, ei saa kassatsioonkaebust TsMS § 668 lg 5 järgi esitada ringkonnakohtu otsuse peale osas, milles maakohtu otsust apellatsioonkaebusega ei vaidlustatud.
Väide 19. juuni 2008. a otsuse vastuvõtnud üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise kohta sisaldub ka kolmanda isiku Riigikohtule esitatud seisukohas, kuid see jääb tähelepanuta juba ainuüksi seetõttu, et kassatsioonkaebus ja selle võimalik laiendus tuleb ka kolmandal isikul esitada kassatsioonitähtaja jooksul (vt TsMS § 674).
31. Kassatsioonkaebuses on kostja väitnud, et hageja liikmete üldkoosoleku 19. juuni 2008. a otsus on vastuolus heade kommetega, ja tuginenud selles osas KÜS § 1 lg-le 2 ja MTÜS § 241 lg 1 esimesele lausele.
Kolleegium märgib, et kaasomandis oleva küttetorustiku asendamine kui kaasomanike otsus ei saa olla heade kommetega vastuolus ainuüksi kostja viidatud põhjusel, et teda kohustatakse taluma korteris ehitustöid, kui ta on sarnased tööd juba teinud. Kaasomanikel on õigus otsustada, kuidas kaasomandis oleva varaga käituda, ja ainuüksi mõne kaasomaniku huvide riivamine ei muuda otsust vastuolus olevaks heade kommetega. Riigikohus on leidnud, et heade kommete vastasus üldkoosoleku otsuse tühisuse alusena eeldab konkreetsete asjaolude esitamist ja kohtus tuvastamist (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 13).
32. Kolleegium märkis eespool, et ka korteriomanike seadusliku otsuse täitmine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega, kui see on mõne korteriomanikust ühistu liikme suhtes ebaproportsionaalne (vt otsuse p 24). Esitatud ja tuvastatud asjaoludel kolleegium asjas sellist ebaproportsionaalsust ei näe.
Kostja pidi arvestama, et küttesüsteem on kaasomandis ja kaasomanikud ühiselt otsustavad, mida sellega teha. Seetõttu ei saa tema väidetud ehitustöid korteris (eelkõige radiaatorite vahetus, torude kinniehitamine) lugeda selliseks, mis annaks aluse lugeda hageja otsuse täitmist kostja suhtes vastuolus olevaks hea usu põhimõttega. KOS § 10 lg 1 kohaselt ei saa korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega. Kostja ei ole vastuväitena nõudnud ehitustöödega seotud kulude hüvitamist (vt ka otsuse p 35). Küttesüsteemi renoveerimisega seotud ühiste kulutuste kandmine ei ole vaidluse esemeks.
33. Maakohus on otsuses märkinud: "Kohus on seisukohal, et küttesüsteemi renoveerimistööd kuuluvad KÜS § 151 lõikes 1 nimetatud hooldustööde alla. Amortiseerunud küttesüsteem kujutab endast ohtu kogu majale. Sellest tulenevalt on üldkoosolek õigustatult 17.04.2007. a. võtnud vastu otsuse küttesüsteemi renoveerimiseks.". Kolleegium nõustub kostjaga, et maakohtu otsusest on võimalik järeldada sisuliselt põhjendamata seisukohta, nagu oleks majas küttesüsteem amortiseerunud ja kujutaks ohtu kogu majale. Ringkonnakohus küttesüsteemi seisundi kohta seisukohta ei võtnud. Selliselt võib nõustuda kostjaga, et kohtud ei ole seisukohta nõuetekohaselt põhjendanud.
Samas ei sidunud maakohus oma seisukohta kolleegiumi arvates vaidlusaluse majaga, vaid põhjendas sellega üldiselt KÜS § 151 lg 1 tõlgendamist. Kohtud ei käsitlenud küttesüsteemi seisukorda elamus, kuna hagi on rahuldatud esmajoones põhjusel, et küttesüsteemi asendamise oli otsustanud kehtivalt hageja liikmete üldkoosolek ja kostja peab seda otsust täitma. Kuna KÜS § 151 lg 2 järgi võib korteriühistu otsustada häälteenamusega ka amortiseerimata küttesüsteemi uuendamise, ei ole sellel küsimusel asja lahendamisel kolleegiumi arvates ka tähtsust (vt otsuse p 28). Kohtud ei ole pealegi leidnud, et küttetorustik asendatakse koos radiaatoritega.
Kolleegium märgib, et amortiseerunud küttesüsteemi vahetamist saab vähemalt üldjuhul lugeda vajalikuks kulutuseks TsÜS § 63 p 1 mõttes, mis juhul on korteriomanikul KOS § 15 lg 2 järgi õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. See kehtib nii korteriühistuga kui ka ühistuta majas. Sama põhimõte tuleneb kaasomandi kohta üldiselt ka AÕS § 72 lg-st 4. Riigikohus on leidnud, et ka ehitise amortiseerunud veetorustiku remontimine on vajalik toiming AÕS § 72 lg 4 mõttes (vt Riigikohtu 16. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-114-06, p 18).
34. Eelnevast (vt otsuse p-d 27-33) nähtub, et kohtud on õigesti asunud seisukohale, et hageja on kehtivalt otsustanud elamus küttetorustiku vahetamise ning see otsus on kostjale KÜS § 13 lg-st 4 lähtudes täitmiseks kohustuslik. Vaidlusalust õigussuhet arvestades on põhjendatud kohustada kostjat täitma talumiskohustust natuuras VÕS § 108 lg 2 esimese lause kohaselt, seda välistavaid asjaolusid ei esine.
Seega peab kostja hageja kehtivat otsust täitma ja võimaldama oma korteris küttetorud vahetada.
35. Kolleegium peatub ka kostja korteris tehtavate ehitustöödega seotud kulude kandmise küsimusel, millele kostja on viidanud, kuigi ta ei ole kulutuste hüvitamist nõudnud. Kolleegium käsitleb seadusjärgset regulatsiooni, mitte korteriomanike võimalikku otsust jätta korterisisesed kulud korteriomanike endi kanda.
Ühise küttesüsteemi vahetamisega seotud kulud on üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel. Seega tuleb need kanda ühiselt kõigil korteriomanikel (vt KÜS § 151 lg 1, KOS § 13 lg 1 esimene lause, AÕS § 75 lg 1). Sellest järeldab kolleegium, et põhimõtteliselt tuleb korteris tehtavatest kaasomandi esemele suunatud ehitustöödest tingitud kulud (nt seinaviimistluse korrastamine) kanda korteriomanikel ühiselt (s.o korteriühistul). Seejuures tuleb aga arvestada, et korteriomanikul ei pruugi olla õigust taastada senist olukorda, st küttesüsteemi torusid kinni ehitada, kui see takistab kaasomandi eseme (torustiku) ühist valdamist ja kasutamist. Selliste kulude hüvitamist ei saa nõuda.
Tulevase nõudena, mis sõltub ehitustööde tegemisest, on võimalik kulutuste hüvitamise nõue seotud ehitustöid taluma kohustava nõudega ning võimalik on keelduda ehitustööde talumisest enne, kui kulud on hüvitatud või hüvitamine kindel. Sel juhul tuleks kõne alla ka VÕS § 110 lg 5 alusel kohustuste vastastikune täitmine. Kostja ei ole aga sellele tuginenud.
IV
36. Hageja nõuab kostjalt ka 102 euro 96 sendi (1611 krooni) väljamõistmist. See raha on hageja väitel kostja korterisiseste keskküttetorude vahetamise takistamisest tingitud hageja lisakulud.
Hageja nõuab seega enda liikmete üldkoosoleku otsuse rikkumisest tingitud kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 alusel.
37. Kolleegium leidis eespool, et kostjal on kohustus võimaldada oma korteris keskküttetorustiku vahetus (vt otsuse p 34). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja oma korteris selleks vajalikke ehitustöid teha ei lubanud, rikkudes seega hageja liikmete üldkoosoleku otsusest tulenevat kohustust.
Korteriühistu liikme kui korteriomaniku vastutusest vabanemise hindamisel kohaldub kolleegiumi arvates ka korteriühistu olemasolul juhul, kui korteriühistu liige rikub ühistu üldkoosoleku otsusest tulenevat kohustust, KOS § 11 lg 3 esimene lause, mille järgi ei vastuta korteriomanik oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 10). Kostja vastutust välistavaid asjaolusid ei ole tuvastatud ning kostja ei ole neid ka esitanud.
38. Hageja nõuab küttetorude kavandatust kostja tegevuse tõttu erinevast ühendamisest tingitud lisakulude hüvitamist. Ringkonnakohtu otsusest järeldub, et töövõtja on teinud uue ja vana torustiku vahele üleminekud ja hageja kandnud sellega seotud kulud. Need kulud on paratamatud maja küttesüsteemi toimimise ajutiseks tagamiseks vaidluse ajal kostjaga, kuid muutuvad asjatuks küttesüsteemi kostja korteri piires projektikohaseks muutmisel. Kolleegiumi arvates saab selliseid kulusid lugeda kostja tegevusest tingitud kahjuks (lisakuludeks) nii VÕS § 127 lg-te 1, 2 ja 4 kui ka § 128 lg 3 mõttes ja hüvitis on kostjalt õigesti välja mõistetud. Lisakulud ei ole korteriomanike ühiselt kantavad majandamiskulud.
12. Kolleegium käsitleb esmalt vaidluse eset (I) ning nõude lahendamise üldisi eeldusi ja korteriomanikevahelist õigussuhet (II). Edasi analüüsib kolleegium hageja nõuet kohustada kostjat võimaldama torustiku vahetamist (III) ja kahju hüvitamise nõuet (IV). Lõpetuseks teeb kolleegium menetluslikud otsustused (V).
I
13. Vaidluse all ei ole järgmised olulised asjaolud:
kostja on vaidlusaluses elamus asuva korteri (ühis)omanik ja hageja elamut majandav korteriühistu, kostja on hageja liige;
hageja liikmete üldkoosolek on otsustanud vahetada elamus keskküttetorustiku;
kostja ei võimaldanud keskküttetorustiku vahetamisega tegelenud töövõtjal siseneda oma korterisse seal torude vahetamiseks.
14. Hageja on menetluses olnud järgmistel põhiseisukohtadel:
hageja liikmete üldkoosoleku otsus(ed) keskküttetorustiku vahetuse kohta on kostjale kohustuslik(ud) ja kostja keeldumine torude vahetamise võimaldamisest oma korteris on õigusvastane;
kostja keeldumise tõttu tuli (või tuleb) teha lisatöid, mille kulud peab hüvitama kostja.
15. Kostja on menetluses olnud järgmistel põhiseisukohtadel:
hageja liikmete üldkoosolek ei ole torude vahetamise otsust kehtivalt vastu võtnud;
torustiku vahetamine ei ole kaasomandi säilimiseks vajalik;
hageja ei ole kulusid veel kandnud, pealegi ei ole selge, kuidas kostja kahju põhjustas.
16. Kohtud on hagi rahuldanud järgmistel olulistel põhjendustel:
kostja ei või KÜS § 13 lg 4 ja KOS § 11 lg 1 p 3 järgi keelduda hageja liikmete üldkoosoleku otsuse täitmisest ja takistada korteris tööde tegemist, kuna elamu küttesüsteemi kui kaasomandi eseme renoveerimistööd on hooldustööd (majandamiskulud) KÜS § 151 lg 1 mõttes ja kostja ei ole vaidlustanud hageja liikmete üldkoosoleku 17. aprilli 2007. a otsust, milles otsustati küttesüsteem vahetada;
hageja kahju hüvitamise nõue tuleb rahuldada VÕS § 115 lg 1 alusel, kuna kostja keeldus õigusvastaselt korteris keskküttetorustiku vahetamisest, kulud on tingitud kostja käitumise tõttu tekkinud vajadusest ühendada vanad ja uued torud.
II
17. Kolleegium peab vajalikuks asja lahendamise eeldusena käsitleda esmalt kortermaja valitsemist ja majandamist ja korteriomanikevahelist õigussuhet ning seda puudutavat Riigikohtu senist praktikat üldiselt.
18. Korteriomanikud võivad valitseda kortereid ühisusena kokkuleppe või seaduses ettenähtud ulatuses enamuse otsuse alusel (vt KOS §-d 8-23). Korteriomandiseaduses reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile KOS § 1 lg 1 teise lause järgi asjaõigusseaduse (AÕS) kinnisomandi sätteid, st esmajoones AÕS § 71-79 kaasomandi kohta.
Lähtudes KOS § 8 lg 1 esimesest lausest, § 12 lg-st 1 ja § 16 lg 1 esimesest lausest, võivad korteriomanikud elamu valitsemise ja kasutamise korraldamisel sõlmida põhimõtteliselt igasuguseid kokkuleppeid, kui seadus seda ei välista. Korteriomanike kui kaasomanike kokkulepete kehtivust tuleb hinnata tehingu kehtivuse üldsätete järgi, st eelkõige tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 jj alusel.
19. Tavakasutuse ja tavapärase valitsemise piires võivad korteriomanikud KOS § 11 lg 1, § 12 lg 2 ning § 15 lg-te 3 ja 6 järgi otsustada küsimusi ka häälteenamusega. Kui korteriomandiseaduse või korteriomanike kokkuleppe alusel tehakse korteriomanike otsus häälteenamusega, kehtib otsus KOS § 8 lg 3 järgi ka nende korteriomanike kohta, kes on hääletanud otsuse vastu või kes ei ole hääletamises osalenud. Otsuse kehtetuks tunnistamist saab KOS § 15 lg 4 järgi nõuda otsuse vastuvõtmisest alates ühe kuu jooksul, välja arvatud siis, kui otsus läheb vastuollu õigusnormiga, millest ei saa korteriomanikud kokkuleppe ega otsusega kõrvale kalduda. See tähendab, et seaduse järgi nõutavat korteriomanike kokkulepet ei asenda häälteenamusega vastu võetud üldkoosoleku otsused ning lähtuda tuleb seadusest, mitte ei tule sellist otsust vaidlustada (vt Riigikohtu 9. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-10, p-d 11, 12).
Seega on korteriomanike otsuse kehtivuseks ja täitmiseks vajalik järgmiste tingimuste täitmine:
otsustatud küsimuse lahendamine on korteriomanike pädevuses;
küsimuse võis lahendada korteriomandiseaduse või korteriomanike kokkuleppe alusel häälteenamusega;
otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega;
otsus ei ole tehinguna tühine ega ole seda ka KOS § 15 lg 4 alusel kehtetuks tunnistatud.
20. Kui korteriomanikud on asutanud korteriühistu, valitsevad nad KOS § 8 lg 1 teise lause järgi kaasomandi eset esmajoones korteriühistuseaduse järgi. Sel juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemisele KOS § 8 lg 1 kolmanda lause järgi korteriomandiseadust niivõrd, kui see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega (vt ka nt Riigikohtu 14. juuni 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 24).
Korteriühistu liikmeks on KÜS § 5 lg 1 esimese lause järgi kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud (vt ka Riigikohtu 16. veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 12). Kui korteriomand kuulub mitmele omanikule, võetakse KÜS § 5 lg 5 esimese lause järgi korteriühistu liikmeks üks omanikest vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele. Korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord nähakse korteriühistu olemasolul KÜS § 4 lg 2 järgi ette korteriühistu põhikirjas.
21. Korteriühistu liikmete otsused võetakse vastu liikmete üldkoosolekul. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus jõustub KÜS § 13 lg 1 järgi otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Korteriühistu liikmel on KÜS § 13 lg 3 järgi õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude (vt KÜS § 151) kandmise kohta on KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Riigikohus on viidatud sätete alusel korduvalt leidnud, et kui korteriühistu liige ei ole ühistu üldkoosoleku otsust vaidlustanud, on see talle täitmiseks kohustuslik (vt nt Riigikohtu 28. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 11; 16. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 15). Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsusest kui tehingust tulenevad õigused ja kohustused ka neile korteriühistu liikmetele, kes otsuse vastuvõtmisel ei osalenud või hääletasid selle vastu.
Korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuleb esmalt hinnata, kas korteriomanike lahendatava küsimuse saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek, ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (vt ka nt Riigikohtu 9. oktoobri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-02, p 8; 18. jaanuari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10; 18. juuli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 10).
Korteriühistuseaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes KÜS § 1 lg 2 järgi mittetulundusühingute seaduse sätteid (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 15). Üldkoosoleku otsus on MTÜS § 241 lg 1 esimese lause järgi tühine mh siis, kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele.
22. Eelneva (vt otsuse p-d 20 ja 21) järgi on korteriühistu otsuse täitmine korteriühistu liikmele kohustuslik eelkõige järgmiste tingimuste täitmisel:
otsustatud küsimuse lahendamine on korteriühistu pädevuses, st otsustatud on elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemine või majandamiskulude kandmine;
küsimuse võis lahendada häälteenamusega;
otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega;
otsus ei ole tühine, eelkõige kui otsuse vastuvõtnud liikmete üldkoosolekul ei ole rikutud kokkukutsumise korda ja otsus ei ole vastuolus heade kommetega;
otsust ei ole KÜS § 13 lg 3 alusel kehtetuks tunnistatud.
23. Korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu (vt ka Riigikohtu 12. oktoobri 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-11, p 13). Muu hulgas on selle suhte sisuks kaasomaniku AÕS § 72 lg 5 esimese lause järgne õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Samuti sisustab seda võlasuhet AÕS § 72 lg 5 teine lause, mille järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.
Korteriühistu kui juriidilise isiku liikmetele kehtib täiendavalt TsÜS § 32, mille järgi juriidilise isiku liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite liikmed peavad omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Korteriühistu liikmele võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada ühistut ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla kohustatud hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega (vt ka Riigikohtu 27. oktoobri 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-11, p 35; 31. märtsi 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-7-10, p 31). Kolleegium märgib, et korteriühistuta majas võib sarnane kohustus tuleneda korteriomanikele mh AÕS § 72 lg-st 5. Vajalik tahteavaldus on võimalik kohtulahendiga asendada TsÜS § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1 esimese lause alusel.
24. Kolleegium märgib lisaks, et ka nõuetekohaselt vastuvõetud otsuse täitmine võib erandlikel asjaoludel olla täielikult või osaliselt nii korteriühistuga kui ka selleta valitsetavas kortermajas eelkõige otsuse vastu hääletanud korteriomaniku suhtes vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu võib viimane sel põhjusel otsuse täitmisest keelduda (vt ka Riigikohtu 25. mai 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11, p 16; otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 11). See võib mh tähendada, et otsuse vastu hääletanud korteriomanikult ei saa vähemalt tervikuna nõuda enamuse otsusel tehtud muude kui vajalike kulutuste hüvitamist, kui majanduslikel või muudel põhjustel ei saa temalt kulude kandmist täies ulatuses eeldada, kuna see tooks talle kaasa rasked tagajärjed.
25. Riigikohus on korteriühistu õigusi analüüsides korduvalt leidnud, et korteriühistul on õigus oma nimel ka kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu (vt nt Riigikohtu 10. veebruari 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9-04, p 23; 16. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04, p 17; 1. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-91-06, p 10; 23. oktoobri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-07, p 15). Muu hulgas on Riigikohus leidnud, et korteriühistu liikmete ühiseks huviks võib olla ka elamu küttesüsteemi korrasolek ning kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, siis KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 26).
Seega on hagejal hagi esitamise õigus.
III
26. Hageja nõuab kostja kohustamist võimaldada hagejal vahetada kostja korteriomandi reaalosa piiresse jääv küttesüsteemi torustik. Haginõude alusena tugineb hageja KÜS § 13 lg-le 4, nõudes korteriühistu liikmete otsuse kui tehingu täitmist. Haginõude õiguslik alus võib olla ka VÕS § 108 lg 2 esimene lause.
27. Lähtudes KOS § 1 lg-st 2 ja §-st 2, kuuluvad elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) korteriomanike kaasomandisse (vt ka nt Riigikohtu 11. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 13; 18. jaanuari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-05, p 14; 13. aprilli 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-08, p 13).
Seega kuulub vaidlusalune keskküttetorustik elamu korteriomanike kaasomandisse, sõltumata sellest, et see läbib kostja korteriomandi reaalosa.
28. Pooled ei vaidle selle üle, et korteriomanikud ei ole keskküttetorustiku vahetamises kokku leppinud, vaid otsuse on teinud korteriühistu liikmete üldkoosolek häälteenamusega.
Nagu kolleegium märkis (vt otsuse p-d 20-22), on korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Majandamiskulud KÜS-i tähenduses on KÜS § 151 lg 1 järgi mh korteriühistu vajalikud kulud elamu hoolduseks ja remondiks. Eluruumi hoolduseks loetakse KÜS § 151 lg 2 esimese lause järgi töid, millega mh hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras, eluruumi remondiks aga KÜS § 151 lg 2 teise lause järgi ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib KÜS § 151 lg 2 kolmanda lause järgi tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada lisaseadmeid. Korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on elamu tehnosüsteemide korrashoidmine (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 25; otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 18).
Kolleegium järeldab viidatud sätetest, et korteriühistu pädevuses ei ole häälteenamusega otsustada mitte üksnes vajalike kulude tegemist TsÜS § 63 p 1 mõttes. Eelkõige KÜS § 151 lg 2 kolmandat lauset arvestades tuleb KÜS § 13 lg-t 4 tõlgendada selliselt, et häälteenamusega võib otsustada ka kulutuste tegemise elamule, mida võib pidada kasulikeks TsÜS § 63 p 2 mõttes. See ei tähenda, et häälteenamusega saaks otsustada kõigi kasulike kulutuste tegemist, vaid kulutused peavad mahtuma KÜS § 151 järgsete kulude hulka. Kuna keskküttetorustiku asendamist saab pidada tehnosüsteemi asendamiseks KÜS § 151 lg 2 mõttes, on see remondina häälteenamusega lahendatav ka siis, kui tegemist ei ole vajaliku kulutusega TsÜS § 63 p 1 mõttes.
Eelneva tõttu võib kortermaja keskküttetorustiku vahetamist lugeda küsimuseks, mille võis otsustada hageja liikmete üldkoosolek häälteenamusega, sõltumata sellest, kas torustik oli amortiseerunud. Kostja ei ole väitnud, et tegemist oleks toredusliku või ebamõistliku kulutusega.
29. Kohtuotsuste järgi otsustas hageja liikmete üldkoosolek 17. aprillil 2007 hakata renoveerima elamu keskküttesüsteemi (tl 39). Toimikust nähtub, et 19. juunil 2008 on hageja liikmete üldkoosolek otsust täpsustanud, protokolli on mh märgitud järgmist: "Kes on poolt torud ainult vahetada. Remont tubades tuleb teha omal kulul. Poolt kõik (25). Santehnik peab pääsema korterisse õigel ajal." (tl
.Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ole nõudnud kummagi otsuse tühistamist ja neid ei ole kehtetuks tunnistatud.
30. Kostja on menetluses väitnud, et oluliselt rikuti hageja liikmete 19. juuni 2008. a üldkoosoleku kokkukutsumise korda, mistõttu on seal vastu võetud otsused KÜS § 1 lg 2 ja MTÜS § 241 lg 1 esimese lause järgi tühised. Kohtud sisuliselt seda vastuväidet ei analüüsinud, leides, et keskküttesüsteemi renoveerimine otsustati juba 17. aprillil 2007 ja seda otsust kostja ei vaidlustanud.
Iseenesest ei ole selline põhjendus korrektne, kuna just 19. juunil 2008 täpsustati, kuidas renoveerimine toimub, palju see maksab ja millised kohustused sellest korteriühistu liikmetele tulenevad, pealegi tugines hageja haginõuet esitades eelkõige just 19. juuni 2008. a otsusele (vt tl 5). Seega pidanuks vähemalt maakohus andma kostja vastuväitele sisulise hinnangu. Samas ei ole kostja apellatsioonkaebuses (vt tl 93-95) ega selgelt ka kassatsioonkaebuses (vt tl 142-148) seda kohtutele ette heitnud ja tegemist ei ole rikkumisega, mille tõttu kolleegium peaks tühistama kohtute otsused TsMS § 692 lg 4 või 5 alusel. Isegi kui kassatsioonkaebust tõlgendada selliselt, et kostja on kohtutele ette heitnud tema koosoleku kokkukutsumise korda puudutavatele väidetele vastamata jätmist, ei saa kassatsioonkaebust TsMS § 668 lg 5 järgi esitada ringkonnakohtu otsuse peale osas, milles maakohtu otsust apellatsioonkaebusega ei vaidlustatud.
Väide 19. juuni 2008. a otsuse vastuvõtnud üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise kohta sisaldub ka kolmanda isiku Riigikohtule esitatud seisukohas, kuid see jääb tähelepanuta juba ainuüksi seetõttu, et kassatsioonkaebus ja selle võimalik laiendus tuleb ka kolmandal isikul esitada kassatsioonitähtaja jooksul (vt TsMS § 674).
31. Kassatsioonkaebuses on kostja väitnud, et hageja liikmete üldkoosoleku 19. juuni 2008. a otsus on vastuolus heade kommetega, ja tuginenud selles osas KÜS § 1 lg-le 2 ja MTÜS § 241 lg 1 esimesele lausele.
Kolleegium märgib, et kaasomandis oleva küttetorustiku asendamine kui kaasomanike otsus ei saa olla heade kommetega vastuolus ainuüksi kostja viidatud põhjusel, et teda kohustatakse taluma korteris ehitustöid, kui ta on sarnased tööd juba teinud. Kaasomanikel on õigus otsustada, kuidas kaasomandis oleva varaga käituda, ja ainuüksi mõne kaasomaniku huvide riivamine ei muuda otsust vastuolus olevaks heade kommetega. Riigikohus on leidnud, et heade kommete vastasus üldkoosoleku otsuse tühisuse alusena eeldab konkreetsete asjaolude esitamist ja kohtus tuvastamist (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 13).
32. Kolleegium märkis eespool, et ka korteriomanike seadusliku otsuse täitmine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega, kui see on mõne korteriomanikust ühistu liikme suhtes ebaproportsionaalne (vt otsuse p 24). Esitatud ja tuvastatud asjaoludel kolleegium asjas sellist ebaproportsionaalsust ei näe.
Kostja pidi arvestama, et küttesüsteem on kaasomandis ja kaasomanikud ühiselt otsustavad, mida sellega teha. Seetõttu ei saa tema väidetud ehitustöid korteris (eelkõige radiaatorite vahetus, torude kinniehitamine) lugeda selliseks, mis annaks aluse lugeda hageja otsuse täitmist kostja suhtes vastuolus olevaks hea usu põhimõttega. KOS § 10 lg 1 kohaselt ei saa korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega. Kostja ei ole vastuväitena nõudnud ehitustöödega seotud kulude hüvitamist (vt ka otsuse p 35). Küttesüsteemi renoveerimisega seotud ühiste kulutuste kandmine ei ole vaidluse esemeks.
33. Maakohus on otsuses märkinud: "Kohus on seisukohal, et küttesüsteemi renoveerimistööd kuuluvad KÜS § 151 lõikes 1 nimetatud hooldustööde alla. Amortiseerunud küttesüsteem kujutab endast ohtu kogu majale. Sellest tulenevalt on üldkoosolek õigustatult 17.04.2007. a. võtnud vastu otsuse küttesüsteemi renoveerimiseks.". Kolleegium nõustub kostjaga, et maakohtu otsusest on võimalik järeldada sisuliselt põhjendamata seisukohta, nagu oleks majas küttesüsteem amortiseerunud ja kujutaks ohtu kogu majale. Ringkonnakohus küttesüsteemi seisundi kohta seisukohta ei võtnud. Selliselt võib nõustuda kostjaga, et kohtud ei ole seisukohta nõuetekohaselt põhjendanud.
Samas ei sidunud maakohus oma seisukohta kolleegiumi arvates vaidlusaluse majaga, vaid põhjendas sellega üldiselt KÜS § 151 lg 1 tõlgendamist. Kohtud ei käsitlenud küttesüsteemi seisukorda elamus, kuna hagi on rahuldatud esmajoones põhjusel, et küttesüsteemi asendamise oli otsustanud kehtivalt hageja liikmete üldkoosolek ja kostja peab seda otsust täitma. Kuna KÜS § 151 lg 2 järgi võib korteriühistu otsustada häälteenamusega ka amortiseerimata küttesüsteemi uuendamise, ei ole sellel küsimusel asja lahendamisel kolleegiumi arvates ka tähtsust (vt otsuse p 28). Kohtud ei ole pealegi leidnud, et küttetorustik asendatakse koos radiaatoritega.
Kolleegium märgib, et amortiseerunud küttesüsteemi vahetamist saab vähemalt üldjuhul lugeda vajalikuks kulutuseks TsÜS § 63 p 1 mõttes, mis juhul on korteriomanikul KOS § 15 lg 2 järgi õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. See kehtib nii korteriühistuga kui ka ühistuta majas. Sama põhimõte tuleneb kaasomandi kohta üldiselt ka AÕS § 72 lg-st 4. Riigikohus on leidnud, et ka ehitise amortiseerunud veetorustiku remontimine on vajalik toiming AÕS § 72 lg 4 mõttes (vt Riigikohtu 16. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-114-06, p 18).
34. Eelnevast (vt otsuse p-d 27-33) nähtub, et kohtud on õigesti asunud seisukohale, et hageja on kehtivalt otsustanud elamus küttetorustiku vahetamise ning see otsus on kostjale KÜS § 13 lg-st 4 lähtudes täitmiseks kohustuslik. Vaidlusalust õigussuhet arvestades on põhjendatud kohustada kostjat täitma talumiskohustust natuuras VÕS § 108 lg 2 esimese lause kohaselt, seda välistavaid asjaolusid ei esine.
Seega peab kostja hageja kehtivat otsust täitma ja võimaldama oma korteris küttetorud vahetada.
35. Kolleegium peatub ka kostja korteris tehtavate ehitustöödega seotud kulude kandmise küsimusel, millele kostja on viidanud, kuigi ta ei ole kulutuste hüvitamist nõudnud. Kolleegium käsitleb seadusjärgset regulatsiooni, mitte korteriomanike võimalikku otsust jätta korterisisesed kulud korteriomanike endi kanda.
Ühise küttesüsteemi vahetamisega seotud kulud on üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel. Seega tuleb need kanda ühiselt kõigil korteriomanikel (vt KÜS § 151 lg 1, KOS § 13 lg 1 esimene lause, AÕS § 75 lg 1). Sellest järeldab kolleegium, et põhimõtteliselt tuleb korteris tehtavatest kaasomandi esemele suunatud ehitustöödest tingitud kulud (nt seinaviimistluse korrastamine) kanda korteriomanikel ühiselt (s.o korteriühistul). Seejuures tuleb aga arvestada, et korteriomanikul ei pruugi olla õigust taastada senist olukorda, st küttesüsteemi torusid kinni ehitada, kui see takistab kaasomandi eseme (torustiku) ühist valdamist ja kasutamist. Selliste kulude hüvitamist ei saa nõuda.
Tulevase nõudena, mis sõltub ehitustööde tegemisest, on võimalik kulutuste hüvitamise nõue seotud ehitustöid taluma kohustava nõudega ning võimalik on keelduda ehitustööde talumisest enne, kui kulud on hüvitatud või hüvitamine kindel. Sel juhul tuleks kõne alla ka VÕS § 110 lg 5 alusel kohustuste vastastikune täitmine. Kostja ei ole aga sellele tuginenud.
IV
36. Hageja nõuab kostjalt ka 102 euro 96 sendi (1611 krooni) väljamõistmist. See raha on hageja väitel kostja korterisiseste keskküttetorude vahetamise takistamisest tingitud hageja lisakulud.
Hageja nõuab seega enda liikmete üldkoosoleku otsuse rikkumisest tingitud kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 alusel.
37. Kolleegium leidis eespool, et kostjal on kohustus võimaldada oma korteris keskküttetorustiku vahetus (vt otsuse p 34). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja oma korteris selleks vajalikke ehitustöid teha ei lubanud, rikkudes seega hageja liikmete üldkoosoleku otsusest tulenevat kohustust.
Korteriühistu liikme kui korteriomaniku vastutusest vabanemise hindamisel kohaldub kolleegiumi arvates ka korteriühistu olemasolul juhul, kui korteriühistu liige rikub ühistu üldkoosoleku otsusest tulenevat kohustust, KOS § 11 lg 3 esimene lause, mille järgi ei vastuta korteriomanik oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 10). Kostja vastutust välistavaid asjaolusid ei ole tuvastatud ning kostja ei ole neid ka esitanud.
38. Hageja nõuab küttetorude kavandatust kostja tegevuse tõttu erinevast ühendamisest tingitud lisakulude hüvitamist. Ringkonnakohtu otsusest järeldub, et töövõtja on teinud uue ja vana torustiku vahele üleminekud ja hageja kandnud sellega seotud kulud. Need kulud on paratamatud maja küttesüsteemi toimimise ajutiseks tagamiseks vaidluse ajal kostjaga, kuid muutuvad asjatuks küttesüsteemi kostja korteri piires projektikohaseks muutmisel. Kolleegiumi arvates saab selliseid kulusid lugeda kostja tegevusest tingitud kahjuks (lisakuludeks) nii VÕS § 127 lg-te 1, 2 ja 4 kui ka § 128 lg 3 mõttes ja hüvitis on kostjalt õigesti välja mõistetud. Lisakulud ei ole korteriomanike ühiselt kantavad majandamiskulud.
www.ekomliit.ee
Kommunismi lõpp kortermajades tulenevalt RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUSEST Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-146-10 ja 3-2-1-50-11
KÜ - palju toredaid inimesi!
Vox populi vox Dei
Kommunismi lõpp kortermajades tulenevalt RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUSEST Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-146-10 ja 3-2-1-50-11
KÜ - palju toredaid inimesi!
Vox populi vox Dei
